作者： 亓宁
随着“三支箭”发力，加上“内保外贷”支持范围扩大，房企融资环境正逐步改善，长期遇冷的境外债融资终于在1月破冰。
多个第三方平台统计数据显示，2023年首月房企融资额延续了同环比下降趋势，但降幅已经有所收窄，且信贷、债券、股权融资惠及的民营房企进一步扩容。克而瑞地产研究数据显示，1月80家典型房企融资总量环比和同比降幅仍在44%以上，但较2022年春节的2月增逾40%。
当前最主要的担忧在于，短期内地产销售仍显低迷，年内近万亿元债务压力较去年有增无减，违约情况时有发生。好消息是，1月房企境外债在连续5个月断发后首次重启，总发行额超过60亿元，不过发行主体仍以头部房企为主。
与此同时，近日多个省市陆续召开年度住建工作会议，表态将聚焦“保交楼、稳民生”，防范化解房地产项目逾期交付风险、稳妥推进个别房企债务风险化解相关工作。山东、安徽、河南等省份还明确，将因地制宜开展现房销售试点。
“（中国）去年11月以来出台的措施已改善了符合要求的开发商融资情况，但针对需求侧的措施影响较小。”穆迪副总裁、高级分析师陈晨近日表示，未来几个月可能还会有更多刺激需求的支持措施。
1月房企融资迎来新变化
据中指研究院监测，1月房地产企业的非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。克而瑞地产研究中心数据也显示，1月80家典型房企的融资总量为543.59亿元，环比减少44.8%，同比减少44.2%，但相比2022年春节的2月增长了40.1%。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析，受春节假期影响，1月融资同环比均为下降，但降幅较上年同期已有所收窄，表明在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段。
可以看到，自去年年末“三支箭”齐发后，房企信贷、债券、股权融资通道逐渐打开。尤其自2021年下半年行业进入调整期，房企的主要非银融资渠道更多聚焦于国内债券市场。今年1月，房企信用债融资占比为58.4%，融资额为297.2亿元，同比基本持平，但相比去年12月环比下降27.6%。
不过，一个积极的变化在于，在政策持续鼓励下，1月信用债发行主体明显多样化，除央国企及已经发行过增信债券的头部民企外，中骏地产、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企如合景泰富已成功发债，且获得中债增进公司的不可撤销连带责任担保。另外，旭辉的2023年第一期中期票据也在推进当中。
刘水认为，“第二支箭”政策不仅快速落地，而且惠及面在快速扩大，只要为合理融资需求，安全、出险房企均有机会获得支持。
事实上，自去年12月开始，房企融资已有翘尾之势，而1月新的好消息是境外债。中指研究院数据显示，虽然1月房企信托融资（15.6亿元，同比、环比分别为-82.2%、-81.9%）和ABS融资（128.4亿元，同比、环比分别为-55.5%、-36.0%）均出现较大幅度下滑，但境外债（67.3亿元）在连续数月断发后实现重启，1月越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。
另外从融资成本来看，随着信用债发行主体多样化，发债利率有所上升，1月房企融资综合平均利率环比上升0.23个百分点至4.32%，较去年同期上升0.41个百分点。其中，信用债平均利率为3.87%，同比上升0.48个百分点，环比上升0.43个百分点；境外债平均利率为6.79%，同比上升2.19个百分点。
境外融资渠道能否修复？
聚焦典型房企，中指研究院数据显示，1月华润债券融资额度最高，合计为35亿元，平均融资利率为2.17%；招商蛇口融资利率最低，为2.16%；首开、首创的信用债利率较高，均为5.4%。境外债融资成本较高，主要系万达商管的境外优先票据成本高达11.00%，抬升了整体境外债成本。
万达商管是越秀、金茂等国企成功发行境外债之后，首家在美元债发行上破冰的民营房企。继1月发行2年期4亿美元债后，万达商管在2月再次发行2年期3亿美元债，且均获得了超额认购。据了解，万达商管募集的资金用途为现有债务再融资，发债由其子公司万达商业地产香港有限公司、万达地产投资有限公司及万达商业地产海外有限公司提供担保。
加上近期多家出险房企的境外债务实现整体重组，“内保外贷”逐渐扩容，市场对房企境外融资渠道的修复预期升温。
1月29日晚间，华夏幸福发布公告称，公司49.6亿美元债券协议安排正式生效，因此成为首个对境外债以“展期+债转股”方式实现重组成功的房企。已经完成或正在推进境内外债务重组的房企还有富力、融创、花样年等。
“内保外贷”的扩容尤其被寄予厚望。自去年11月以来，监管要求商业银行通过“内保外贷”业务跨境增信支持房企境外融资，并提出商业银行境外分支行要加大对优质房企“内保外贷”业务的支持力度。刘水认为，这是对“第一支箭”内涵的丰富，对修复房企境外融资通道具有重要作用。
继去年12月龙湖宣布以“内保外贷”方式成功从中国银行融资7亿元之后，碧桂园也相继从工商银行、民生银行获得“内保外贷”融资逾3亿美元，越秀地产获得农业银行不超过10亿港元的融资支持。
所谓“内保外贷”，即境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。刘水认为，“内保外贷”对房企偿债和融资均有较大意义，一方面可以缓解房企境外债偿还压力，另一方面可以防止债务违约风险继续扩大，进而促进境外投资者恢复投资信心，改善房企境外融资环境。
不过陈晨认为，考虑到销售端持续疲软、境内外市场之间的利差，以及投资者避险情绪下境外资本市场的高波动性，预计境外市场对民营房地产开发商来说仍然具有挑战性。
巨额偿债压力下的担忧
然而，相比年内近万亿元到期债务，在销售端回暖缓慢的背景下，当前房企融资缺口依然较大，发债量小于到期量的趋势尚未得到实质性改善。
中指研究院数据显示，2023年房企到期信用债及境外债合计依然高达9579.6亿元，相比2022年多出约700亿元。其中1月、3月、4月、7月到期规模均超过千亿元，其中一季度仅境外债到期规模就超过千亿元，偿债压力较大。
另据克而瑞地产研究中心数据，房企在今年前三季度到期债券总规模将达到5573亿元，同比增长5.3%，其中境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元。民企到期债券规模占比达73%。
考虑到“金融16条”明确提出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，机构的主要担忧也聚焦在债券上。一个值得关注的问题是，虽然获得融资政策支持的企业不断扩容，但结构性差异依然明显。
1月10日，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，再次强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。1月11日，首批改善优质房企资产负债表名单出炉，包括龙湖、碧桂园、新城控股、远洋集团、金地集团、美的置业、杭州滨江等企业。1月31日，河南相关部门筛选了百家本地房企“白名单”，包括建业、正弘、永威等，以支持房企合理融资需求。
克而瑞地产研究中心表示，整体看来，1月优质房企的合理融资继续得到政府的大力支持，但行业面融资仍未有全面回暖，绝大多数的房企还需继续等待政策效果的传导。
从需求端情况来看，楼市低迷、市场需求及购买力不足的现象还在持续。据克而瑞数据，1月TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。
陈晨认为，未来几个月可能还会有更多刺激需求的支持措施。国内机构对需求端也多持有类似预期，具体包括LPR（贷款市场报价利率）继续下行、首套房贷利率继续调整、热门城市进一步放开限购限贷等。
（记者吴斯旻对本文亦有贡献）
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